Law-lib.com 2020-10-13 7:21:17 人民法院報(bào)
圖為房屋租賃合同糾紛案庭審現(xiàn)場(chǎng)。
導(dǎo)讀
租客與“二房東”簽訂房屋租賃合同時(shí)，明知出租人不允許轉(zhuǎn)租，仍惡意承租。又在經(jīng)營(yíng)不善后以轉(zhuǎn)租為“把柄”向出租人舉報(bào)和以提起訴訟確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效等方式，要求“二房東”返還租金、押金和支付裝修款等費(fèi)用。該轉(zhuǎn)租合同效力如何？租客在惡意次承租后要求“二房東”全額退款的訴訟請(qǐng)求能否給予支持？浙江省安吉縣人民法院對(duì)這起案件進(jìn)行公開(kāi)審理后，依法駁回了租客部分訴訟請(qǐng)求。司法裁判應(yīng)引領(lǐng)誠(chéng)實(shí)守信風(fēng)尚和兼顧利益衡平。通過(guò)本案的判決，法官闡釋了“向企圖通過(guò)違法失信行為謀取私利的越界‘維權(quán)’行為說(shuō)不”的裁判理念。
抓住“二房東”擅自轉(zhuǎn)租把柄
租客半路退租并要求全額退款
2018年5月4日，李某租賃了城投公司三間房屋，雙方約定“年租金44900元，不得擅自轉(zhuǎn)租”。8月25日，李某擅自將三間房屋轉(zhuǎn)租給多年從事中介業(yè)務(wù)的翁某，約定翁某“支付剩余7個(gè)月房租26191元、押金4500元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)元，不得轉(zhuǎn)租他人”。
之后，翁某在該處開(kāi)了一家房產(chǎn)中介所，由于經(jīng)營(yíng)不善，向李某提出解除轉(zhuǎn)租合同和要求返還其支付的全部款項(xiàng)以及后期投入的裝修費(fèi)用等合計(jì)11萬(wàn)余元。對(duì)于翁某“想白占便宜”的行為，李某非常憤怒并嚴(yán)詞拒絕。2019年1月21日，翁某向城投公司舉報(bào)李某的私自轉(zhuǎn)租行為并要求處理，城投公司組織雙方調(diào)解，但因翁某未到場(chǎng)無(wú)果。
2019年2月1日，城投公司發(fā)出《告知書(shū)》，要求李某于2月15日前騰空、交還房屋。3月14日，翁某將案涉房屋鑰匙交至城投公司。之后，翁某將“二房東”李某訴至法院，要求確認(rèn)與李某之間的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，李某返還其已支付的租金、押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、后期裝修投入等相關(guān)費(fèi)用。
庭審中，翁某堅(jiān)稱(chēng)對(duì)案涉房屋不得轉(zhuǎn)租并不知情，直至李某當(dāng)庭播放監(jiān)控視頻資料，才于庭后承認(rèn)看過(guò)李某與城投公司之間的租賃合同，對(duì)于李某與城投公司約定不得擅自轉(zhuǎn)租知情。
未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租合同無(wú)效
不支持返還全部租金的訴請(qǐng)
安吉法院經(jīng)審理認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，會(huì)損害出租人的利益和破壞出租人與承租人現(xiàn)有的信任關(guān)系。出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同或者在6個(gè)月內(nèi)對(duì)轉(zhuǎn)租提出異議，此時(shí)，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同賴(lài)以存在的基礎(chǔ)亦不復(fù)存在，因而無(wú)效。
本案李某在未征得出租人城投公司同意情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給翁某。而翁某多年從事中介業(yè)務(wù)，對(duì)租賃合同的一般條款應(yīng)有了解，在其與李某的轉(zhuǎn)租合同中亦約定“不得轉(zhuǎn)租他人”條款，且在庭審后認(rèn)可看過(guò)李某與城投公司的租賃合同內(nèi)容，故翁某應(yīng)知曉李某與城投公司的租賃合同約定不得擅自轉(zhuǎn)租這一事實(shí)。城投公司在知曉轉(zhuǎn)租行為后6個(gè)月內(nèi)發(fā)出《告知書(shū)》，要求李某騰空、交還房屋，顯然未對(duì)轉(zhuǎn)租行為予以追認(rèn)，并事實(shí)上解除了與李某之間的租賃合同。
由于翁某對(duì)于轉(zhuǎn)租行為亦有明顯過(guò)錯(cuò)，結(jié)合其占有、使用租賃物的時(shí)間和導(dǎo)致與李某間轉(zhuǎn)租合同歸于無(wú)效的責(zé)任大小，法院判決認(rèn)定李某返還翁某轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)元，返還實(shí)際交付的押金4500元。因翁某已實(shí)際占有使用案涉房屋7個(gè)月，對(duì)其主張返還全部租金的訴請(qǐng)不予支持。對(duì)翁某主張的承租后支出的裝修費(fèi)用，由于在案證據(jù)無(wú)法證明具體的投入金額，且屬翁某自身投入，與李某無(wú)直接關(guān)聯(lián)，亦不予支持。
2019年8月宣判后，雙方當(dāng)事人服判，均未提起上訴。
■典型意義
堅(jiān)持誠(chéng)信原則兼顧利益衡平
當(dāng)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定為無(wú)效后，次承租人提出的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和賠償損失的民事責(zé)任如何承擔(dān)，是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的難點(diǎn)。要依據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，結(jié)合財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，在當(dāng)事人之間合理分配責(zé)任。同時(shí)，無(wú)效合同給一方當(dāng)事人造成的損失，可能系多種原因所致，在案件審理過(guò)程中，必須比較當(dāng)事人之間的過(guò)錯(cuò)程度、導(dǎo)致合同無(wú)效的原因力大小、獲利情況等因素，確定當(dāng)事人之間的責(zé)任承擔(dān)，不能使不誠(chéng)信的當(dāng)事人因合同無(wú)效而獲利。本案次承租人翁某在承租時(shí)明知李某系違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租，卻與其合謀簽訂了轉(zhuǎn)租合同，又在經(jīng)營(yíng)不善后以擅自轉(zhuǎn)租為“把柄”要求李某全額退款。安吉法院根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，考慮轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的原因、雙方過(guò)錯(cuò)程度、獲利情況等因素，依法判決駁回翁某的部分訴請(qǐng)，對(duì)合謀轉(zhuǎn)租后以合同無(wú)效為由意圖謀取私利的翁某說(shuō)“不”，通過(guò)法律的否定評(píng)價(jià)和裁判指引，引導(dǎo)人們約束自己的行為、誠(chéng)信守法和遵守規(guī)則。
■規(guī)則闡釋
擅自轉(zhuǎn)租合同的認(rèn)定要點(diǎn)
結(jié)合本案的審判，承辦法官彭瑞森進(jìn)一步闡述了本案的審理思路。彭瑞森認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定和違法轉(zhuǎn)租中的責(zé)任承擔(dān)和當(dāng)事人之間的利益權(quán)衡需要注意以下內(nèi)容：
第一，擅自轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無(wú)效。在租賃市場(chǎng)繁榮的大環(huán)境下，涉及轉(zhuǎn)租合同糾紛的案件數(shù)量居高不下，訴訟請(qǐng)求基本圍繞請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力以及處理期間產(chǎn)生的利益紛爭(zhēng)。在原租賃合同中，出租人（所有權(quán)人）享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是一種完整的權(quán)利。而在轉(zhuǎn)租合同中，轉(zhuǎn)租人享有的僅僅是使用、收益的權(quán)利，并沒(méi)有處分的權(quán)利，它的權(quán)利源屬于出租人（所有權(quán)人）賦予。若原租賃合同已明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，而承租人卻自行轉(zhuǎn)租，違背了出租人的意志，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于惡意違約行為。但轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無(wú)效，因?yàn)樯米赞D(zhuǎn)租系獨(dú)立的契約行為，為維護(hù)交易穩(wěn)定、尊重民事主體意思自治，在出租人明確作出是否同意轉(zhuǎn)租之意思表示前，轉(zhuǎn)租合同仍屬效力待定。若出租人表示同意轉(zhuǎn)租或在6個(gè)月異議期內(nèi)未作反對(duì)表示的，轉(zhuǎn)租合同有效。若出租人不同意轉(zhuǎn)租的，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同、收回租賃物的權(quán)利。此時(shí)，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也就因其賴(lài)以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止，歸于無(wú)效。
本案中，城投公司與李某之間的租賃合同明確約定“不得擅自轉(zhuǎn)租”之條款。之后，李某擅自轉(zhuǎn)租，城投公司在知曉轉(zhuǎn)租事實(shí)且組織雙方調(diào)解未果情況下，告知李某騰空、交還房屋，是以通知行為明確解除合同。因此，李某與翁某之間的租賃合同也應(yīng)歸于無(wú)效。
第二，責(zé)任承擔(dān)應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則和兼顧利益衡平。任何人不應(yīng)從違法失信行為中獲利，是法治社會(huì)的一條基本原則。轉(zhuǎn)租合同無(wú)效后，次承租人可否依據(jù)無(wú)效合同的處理規(guī)定向承租人要求返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失，應(yīng)視次承租人是否善意而定。如果次承租人在訂立合同之時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租系擅自而為，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租行為合法，為保護(hù)善意第三人的利益，應(yīng)由承租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租系擅自而為，那么這種風(fēng)險(xiǎn)在其訂立合同時(shí)是可以預(yù)見(jiàn)的，此時(shí)自無(wú)要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任之理，對(duì)其利益也無(wú)特別保護(hù)的必要。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”根據(jù)合同法第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”當(dāng)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效后，應(yīng)在擴(kuò)大對(duì)無(wú)辜的出租人的權(quán)利救濟(jì)途徑之時(shí)，對(duì)合謀擅自轉(zhuǎn)租的“二房東”和租客予以否定性評(píng)價(jià)。應(yīng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，依據(jù)具體轉(zhuǎn)租合同情形，在二者間合理分配責(zé)任承擔(dān)，避免“一刀切”導(dǎo)致當(dāng)事人之間權(quán)利結(jié)構(gòu)過(guò)分失衡而影響財(cái)產(chǎn)利用的穩(wěn)定秩序。
本案中，翁某起訴時(shí)簽署了《誠(chéng)信訴訟承諾書(shū)》，但庭審中就有關(guān)事實(shí)仍作虛假陳述，妨害了民事訴訟，法庭對(duì)其有違誠(chéng)信的行為罰款5000元。而由于翁某、李某的失信行為導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，法院考慮二人的過(guò)錯(cuò)程度和占有、使用房屋的獲利情況，酌定作出上述判決。
■專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)
華東政法大學(xué)教授王恩海
本案例精準(zhǔn)把握社會(huì)正義脈搏和誠(chéng)實(shí)守信價(jià)值導(dǎo)向，在化解矛盾、定分止?fàn)幍耐瑫r(shí)，深刻闡釋了“損人而利己乃違反衡平”這一法律格言的內(nèi)涵，杜絕了“違法失信反而獲利”現(xiàn)象的出現(xiàn)，贏得了社會(huì)和公眾的普遍認(rèn)可與贊譽(yù)，取得了法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。
翁某明知李某擅自轉(zhuǎn)租仍承租房屋，后因經(jīng)營(yíng)不善要求李某退還所有款項(xiàng)并支付裝修費(fèi)，協(xié)商未果后又向城投公司“舉報(bào)”要求處理。城投公司雖未明確認(rèn)可李某的轉(zhuǎn)租行為，但顯然并非一開(kāi)始就要求解除合同，糾紛仍具備回旋余地。之后，城投公司主動(dòng)組織雙方調(diào)解，但由于翁某不配合而無(wú)結(jié)果后，城投公司告知李某騰退、交還房屋。翁某又將李某告上法庭，要求其支付相關(guān)款項(xiàng)。由整個(gè)過(guò)程可知，對(duì)擅自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同無(wú)效，李某存在過(guò)錯(cuò)，而翁某亦然。整個(gè)糾紛源于李某、翁某的失信行為，特別是翁某以“擅自轉(zhuǎn)租合同無(wú)效”為由企圖獲得私益而進(jìn)行投機(jī)鉆營(yíng)，二人不講誠(chéng)信、違背契約精神的行為必須予以否定和堅(jiān)決遏制。
本案法官能夠?qū)嵤虑笫堑夭槊骱头治霭讣聦?shí)，準(zhǔn)確適用法律，以讓違法者、失信者“得不償失”的方式，倒逼推動(dòng)在全社會(huì)范圍形成講誠(chéng)信、講規(guī)則的法律意識(shí)和公民意識(shí)，以裁判引領(lǐng)誠(chéng)實(shí)守信、嚴(yán)守契約的正確行為規(guī)范，樹(shù)立誠(chéng)信公正的社會(huì)風(fēng)尚。
■司法觀察
否定越界“維權(quán)”倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城市人口的日益密集和資源的有限性對(duì)財(cái)產(chǎn)利用的效率提出了越來(lái)越高的要求。租賃這種方式為合理利用財(cái)產(chǎn)、發(fā)揮物的使用價(jià)值提供了很好的平臺(tái)，甚至有些財(cái)產(chǎn)在創(chuàng)設(shè)之初即是以租賃為目的的。但是，在出租人將自己所有或有處分權(quán)的物交付他人占有使用收益后，也面臨著脫離控制支配的風(fēng)險(xiǎn)，承租人未經(jīng)出租人同意而“違法轉(zhuǎn)租”便是一明例。違法轉(zhuǎn)租行為涉及到兩個(gè)租賃關(guān)系及三方當(dāng)事人，實(shí)踐中他們之間常出現(xiàn)利益沖突，影響到財(cái)產(chǎn)利用的穩(wěn)定秩序。通過(guò)本案的判決，法官闡釋了“堅(jiān)持誠(chéng)信為先，保障利益衡平”的司法理念，以及“向企圖通過(guò)違法失信行為謀取私利的越界‘維權(quán)’行為說(shuō)不”的裁判理念，對(duì)于弘揚(yáng)正能量，推動(dòng)社會(huì)的有效管理和實(shí)現(xiàn)良法善治具有重要意義。
即將于2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”誠(chéng)信原則起源于古羅馬裁判官采用的一項(xiàng)司法原則，即在審理民事糾紛時(shí)考慮當(dāng)事人的主觀狀態(tài)和社會(huì)所要求的公平正義。人民法院是社會(huì)矛盾糾紛化解的重要“出口”，也是社會(huì)公平正義的最后一道防線(xiàn)。因此，司法應(yīng)大力倡導(dǎo)誠(chéng)信交易的市場(chǎng)規(guī)則和社會(huì)風(fēng)尚，充分發(fā)揮審判職能，堅(jiān)決打擊不守誠(chéng)信的行為，向有違誠(chéng)信、“想白占便宜”的不良行為堅(jiān)決說(shuō)“不”，向社會(huì)公眾鮮明傳遞出誠(chéng)信、守約、公平的社會(huì)主義核心價(jià)值觀和現(xiàn)代法治理念，真正發(fā)揮對(duì)誠(chéng)實(shí)守信社會(huì)風(fēng)尚的引領(lǐng)作用。
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