江西省吉安市人民政府辦公室

吉安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)吉安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則等3個(gè)配套文件的通知

吉府辦發(fā)〔2011〕20號(hào)


井岡山管理局，井開區(qū)管委會(huì)，各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關(guān)單位：

　　經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《吉安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則》、《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《吉安市中心城區(qū)征收國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)》從2012年1月1日起執(zhí)行，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。



　　二〇一一年十二月二十七日

　　

　　

　　吉安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則

　　

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范我市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建房【2011】77號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、贛府廳字【2011】63號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉的通知》、《吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照國(guó)標(biāo)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、國(guó)標(biāo)/P18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用范圍：在市區(qū)范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本細(xì)則。

　　第三條 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）。市房屋征收部門每年向社會(huì)公布經(jīng)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，供被征收人選擇。

　　第四條 承擔(dān)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本細(xì)則第十六條規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展工作，估價(jià)作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持有市政府征收部門核發(fā)的評(píng)估工作人員上崗證作業(yè)。

　　第二章 房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定

　　第五條 確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開、透明。

　　第六條 市房地產(chǎn)行政主管部門、市房屋征收管理部門應(yīng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管、指導(dǎo)。

　　第七條 市房地產(chǎn)行政主管部門可以推薦一批社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，供被征收人選擇。

　　第八條 房屋征收決定確定后，房屋征收部門應(yīng)將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、戶數(shù)、建筑面積、決定方式等相關(guān)情況，在房管部門公眾信息網(wǎng)上予以公示，自公示之日起5個(gè)工作日內(nèi)，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地房屋征收部門報(bào)名參與。外地注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需在本市房管部門備案登記，并在當(dāng)?shù)赜修k公場(chǎng)所，具有相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員。

　　中心城區(qū)以外的市、縣可參照?qǐng)?zhí)行，也可以其他形式通知房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，但參與的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得低于兩家。

　　第九條 房屋征收部門應(yīng)以公告等形式，在征收范圍內(nèi)公布申請(qǐng)參加該片區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名單、基本情況和行為規(guī)范，并將協(xié)商選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的期限等相關(guān)事宜告知被征收人。

　　第十條 被征收人應(yīng)當(dāng)在協(xié)商選定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，并將協(xié)商選定結(jié)果以書面形式報(bào)房屋征收部門，協(xié)商選定結(jié)果需一半以上被征收人簽名。房屋征收部門應(yīng)將協(xié)商結(jié)果予以公布。

　　第十一條 被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不成的，應(yīng)采取投票選擇的方式確定。參與投票選擇的被征收人數(shù)量應(yīng)超過被征收人總數(shù)的50%。投票得票數(shù)最高、且超過參與投票被征收人數(shù)量50%的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　房屋征收部門應(yīng)提前3天將投票選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的相關(guān)事項(xiàng)告知被征收人。被征收人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持房屋權(quán)屬證書，按一個(gè)被征收人（產(chǎn)權(quán)戶）一票的原則，到指定地點(diǎn)參與投票。

　　第十二條 投票選擇方式未能確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，在征收部門的組織下，采取被征收人選舉一名代表進(jìn)行搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)選定的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

　　第十三條 投票選擇、隨機(jī)選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。

　　第十四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)書面告知被確定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)人員審核，頒發(fā)房屋征收評(píng)估人員上崗證，并與其簽訂書面房屋征收評(píng)估委托合同。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第十五條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和本細(xì)則第三章房屋征收評(píng)估細(xì)則以及《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》開展評(píng)估工作。

　　第十六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

　　兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十七條 對(duì)有下列行為之一的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，并記入其信用檔案。

　　（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的。

　　（二）與征收當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的。

　　（三）在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定中以回扣、惡意低收費(fèi)、承諾價(jià)格、請(qǐng)吃請(qǐng)喝、送禮品現(xiàn)金、詆毀他人抬高自己、虛假宣傳等不正當(dāng)手段獲取評(píng)估業(yè)務(wù)的。

　　（四）在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定中招募他人做宣傳或入戶宣傳的。

　　（五）依本辦法確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，無故不接受委托的。

　　（六）經(jīng)估價(jià)師專家委員會(huì)鑒定，確實(shí)存在諸多問題的。

　　（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　

　　第三章 房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

　　第一節(jié) 評(píng)估具體規(guī)定

　　第十八條 估價(jià)對(duì)象為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定具有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)、裝飾裝修）及其附屬物，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

　　第十九條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

　　第二十條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　第二十一條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。

　　第二十二條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。

　　第二十三條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：

　　（一）公布備案名錄，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)；

　　（二）接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；

　　（三）查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查；

　　（四）擬訂評(píng)估方案；

　　（五）收集評(píng)估資料，組織實(shí)地查勘，入戶調(diào)查；

　　（六）參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；

　　（七）確認(rèn)測(cè)算初評(píng)結(jié)果并公示；

　　（八）現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑；

　　（九）撰寫估價(jià)報(bào)告，包括整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告；

　　（十）匯總相關(guān)資料，提交估價(jià)報(bào)告；

　　（十一）估價(jià)材料存檔；

　　（十二）對(duì)評(píng)估報(bào)告的解釋、說明；

　　（十三）復(fù)估和專家委員會(huì)鑒定。

　　第二十四條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估結(jié)果以項(xiàng)目征收補(bǔ)償整體評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金評(píng)估匯總表反映，整體評(píng)估報(bào)告結(jié)果經(jīng)征收管理部門審定后進(jìn)行公告；房屋征收分戶補(bǔ)償金額估價(jià)結(jié)果通過分戶評(píng)估報(bào)告和分戶估價(jià)表反映。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

　　第二十五條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價(jià)結(jié)果（估價(jià)報(bào)告）之日起，至項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

　　

　　第二節(jié) 被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類

　　第二十六條 依據(jù)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條和《吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第十八條的規(guī)定，被征收房屋權(quán)屬、用途、面積、結(jié)構(gòu)等以房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)；對(duì)被征收房屋所有權(quán)證載明為住宅，但臨街依法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，征收時(shí)30平方米內(nèi)參照非住宅房屋予以評(píng)估補(bǔ)償。

　　第二十七條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房。

　　

　　第三節(jié) 估價(jià)方法及應(yīng)用

　　第二十八條 住宅房屋征收估價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，配合采用收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。非住宅房屋主要采用收益法評(píng)估，配合采用市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。

　　第二十九條 對(duì)適用市場(chǎng)比較法估價(jià)的一般住宅房屋，其征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：

　　（一） 確立整體評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)

　　樣本住宅”作為整體評(píng)估基準(zhǔn)；“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求

　　參見《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第二章第十二條；

　　（二） 測(cè)算整體評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格。

　　① 依據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。基本公式為：

　　　　　　　　　100　 （K2）　 100　　 100

　　基準(zhǔn)價(jià)格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

　　　 　　　　　（K1）　100　 （K3）　 （K4）

　　Vs為可比實(shí)例價(jià)格；

　　K1為交易情況修正系數(shù)。對(duì)于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100。

　　K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況確定。

　　K3為可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)。

　　K4為可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)。

　　確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取3個(gè)以上可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為市場(chǎng)比較法評(píng)估出的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”價(jià)格。

　　② 再結(jié)合成本法或假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估出的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”價(jià)格。

　　③ 綜合確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的整體評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格。

　　（三） 確定分戶評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣

　　本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的分戶評(píng)估價(jià)格。基本公式為：

　　Vz = [區(qū)位價(jià)格＋重置價(jià)格×結(jié)構(gòu)修正系數(shù)×（1—折舊率）]×（1±樓層修正系數(shù)）×（1±朝向修正系數(shù)）×其他實(shí)體修正系數(shù)×房屋建筑面積

　　① Vz為被征收住宅分戶評(píng)估價(jià)格；

　　② 被征收房屋區(qū)位價(jià)格=“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的整體基準(zhǔn)價(jià)格－磚混一級(jí)十成新重置價(jià)格；

　　③ 具體修正系數(shù)參見《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第三章。

　　第三十條 非住宅房屋主要采用收益法評(píng)估，配合采用市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　第三十一條 本細(xì)則第二十六條所述“住改非”房屋參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的方法進(jìn)行評(píng)估。

　　第三十二條 非住宅營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線：

　　（一）確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營(yíng)業(yè)性用房一般劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

　　（二）搜集可比實(shí)例。按照市場(chǎng)比較法的評(píng)估要求，在征收項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)搜集交易實(shí)例。

　　（三）測(cè)算評(píng)估價(jià)格。按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求，

　　將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出非住宅營(yíng)業(yè)用房的征收評(píng)估價(jià)格。

　　第三十三條 非住宅營(yíng)業(yè)用房收益法估價(jià)技術(shù)路線：采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，通常采用如下公式計(jì)算：

　　　　　　a　　　 1

　　Vy = ——[ 1－—— ]

　　　　　 r　 （1+r）n

　　Vy為評(píng)估價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定原則參見《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第四章。

　　第三十四條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收估價(jià)可以采用市場(chǎng)比較法，也可以采用成本法，如果采用市場(chǎng)比較法，則按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求進(jìn)行估價(jià)；對(duì)于交易實(shí)例收集較為困難的，采用成本法進(jìn)行估價(jià)。有條件的還可以采用收益法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

　　第三十五條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：

　　（一）成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場(chǎng)價(jià)格。

　　（二）成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：

　　征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 = 土地重新取得價(jià)格 ＋ 建筑物重置價(jià)格 － 建筑物折舊 = 土地重新取得價(jià)格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。

　　（三）參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法確定；各類建筑物重置價(jià)格、折舊的確定可參見《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第五章。

　　

　　第四節(jié) 其他征收估價(jià)問題處理

　　　 第三十六條 收益法估價(jià)規(guī)定：采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益按照其同一經(jīng)營(yíng)用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。

　　第三十七條 成本法估價(jià)規(guī)定：采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第五章。房屋折舊采用直線折舊法計(jì)算，不適用直線折舊法的，采用成新折扣法計(jì)算。

　　第三十八條 臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期

　　限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。

　　第三十九條 非房屋及其附屬物估價(jià)規(guī)定：凡征收估價(jià)中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。

　　第四十條 其它估價(jià)規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的估價(jià)參照《吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第六章確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　

　　第五節(jié) 征收估價(jià)報(bào)告

　　第四十一條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，參照本細(xì)則（試行）的要求出具征收估價(jià)報(bào)告。

　　第四十二條 被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時(shí)加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。

　　第四十三條 房屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。

　　

　　第六節(jié) 征收估價(jià)工作準(zhǔn)則

　　第四十四條 被征收人選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與房屋征收部門簽訂估價(jià)委托協(xié)議。估價(jià)委托協(xié)議中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排等。

　　第四十五條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目整體估價(jià)報(bào)告中必須確定估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用、應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)責(zé)任。

　　第四十六條 所有征收估價(jià)項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收估價(jià)資格的專業(yè)人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄是征收估價(jià)測(cè)算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料，要有實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收人、被征收人簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的項(xiàng)目所在地相關(guān)人員作為第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

　　第四十七條 估價(jià)人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、估價(jià)到戶到項(xiàng)。

　　第四十八條 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。

　　第四十九條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向征收部門提交正式的征收估價(jià)分戶報(bào)告，并由征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶報(bào)告送達(dá)被征收人。征收估價(jià)分戶報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。

　　第五十條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人以及其他估價(jià)專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告技術(shù)問題、接受征收當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。

　　

　　第七節(jié) 征收估價(jià)工作資料存檔

　　第五十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：

　　（一） 房屋征收委托評(píng)估協(xié)議；

　　（二） 房屋征收決定公告；

　　（三） 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及房屋基本情況的證明材料；

　　（四） 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；

　　（五） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；

　　（六） 確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

　　（七） 其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。

　　第五十二條 評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。

　　

　　第四章 附 則

　　第五十三條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋征收補(bǔ)償安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的估價(jià)和結(jié)算，按照《吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》有關(guān)規(guī)定結(jié)合本細(xì)則實(shí)施。

　　第五十四條 征收項(xiàng)目概算估價(jià)可參照本細(xì)則在房屋征收調(diào)查階段進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目概算估價(jià)以房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算表反映。

　　第五十五條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收估價(jià)情況，按市房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見處理。

　　第五十六條　 本細(xì)則由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。

　　第五十七條 本細(xì)則自公布之日起施行。

　　

　　附：吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況每年作出相應(yīng)調(diào)整并報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行）

　　

　　

　　吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

　　

　　第一條 為了規(guī)范我市中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，確保評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格公正、客觀、準(zhǔn)確，根據(jù)建房【2011】77號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照國(guó)標(biāo)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、國(guó)標(biāo)/P18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍：在吉安市中心城區(qū)范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

　　

　　第一章 市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求

　　第三條 可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。

　　第四條 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于鄰近或類似地段的房屋。

　　第五條 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。

　　第六條 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：

　　（一）鋼混結(jié)構(gòu)；

　　（二）磚混結(jié)構(gòu)；

　　（三）磚木結(jié)構(gòu)；

　　（四）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

　　第七條 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　第八條 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般應(yīng)不超過12個(gè)月，近期6個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用。

　　第九條 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。

　　第十條 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過±20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過±30%。

　　第十一條 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過±20%，綜合系數(shù)修正不得超過±30%。

　　

　　第二章 整體評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件

　　第十二條 住宅房屋征收整體估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下述條件：

　　（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。

　　（二） 一般情況下為無裝修的成套房屋。

　　（三） 一般情況下房屋為磚混一等十成新。

　　（四） 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。

　　第十三條 住宅房屋估價(jià)中可比實(shí)例選擇應(yīng)符合以下要求：

　　（一） 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或類似地段的住宅房屋；

　　（二） 一般情況下，可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，如在估價(jià)對(duì)象類似范圍內(nèi)，無磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋；

　　（三） 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型；

　　（四） 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；

　　（五） 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異一般不超過12個(gè)月；

　　（六） 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格，選用可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；

　　（七） 同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過±30％；

　　（八） 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過±20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過±30%。

　　第三章 住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)

　　第十四條 住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù),結(jié)構(gòu)因素修正根據(jù)實(shí)際情況在±5%范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整

　　房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)分類表

　　類別項(xiàng)目
　　結(jié)構(gòu)
　　門窗及墻面
　　設(shè)備
　　耐用年限
　　殘值率

　　一類鋼混一級(jí)
　　八層及八層以上的全框架結(jié)構(gòu)，梁、柱承重，現(xiàn)澆或預(yù)制樓板，有電梯，室內(nèi)一般粉刷
　　鋁合金及外墻高級(jí)裝修
　　設(shè)備齊全，每套（層）有上下水電、有獨(dú)用的浴、廁等
　　60年
　　0

　　一類鋼混二級(jí)
　　七層及七層以下的全框架結(jié)構(gòu)，梁、柱承重，現(xiàn)澆或預(yù)制樓板，無電梯，室內(nèi)一般粉刷
　　鋁合金及外墻高級(jí)裝修
　　設(shè)備齊全，每套（層）有上下水電、有獨(dú)用的浴、廁等
　　60年
　　0

　　二類磚混一級(jí)
　　鋼混基礎(chǔ)，部分鋼筋混凝土梁、柱承重，鋼筋混凝土圈梁、構(gòu)造柱，上部眠砌承重墻，鋼混樓面及屋面，一般內(nèi)粉刷，水泥地面
　　鋁合金及外墻高級(jí)裝修
　　設(shè)備齊全，每套（層）有上下水電、有獨(dú)用的浴、廁等
　　50年
　　2%

　　二類磚混二級(jí)
　　鋼混基礎(chǔ)或磚基礎(chǔ)，鋼筋混凝土圈梁，內(nèi)外墻均為眠砌承重墻，鋼混樓面及屋面，一般內(nèi)粉刷，水泥地面
　　鋁合金及外墻部分裝修
　　設(shè)備齊全，有上下水電、有獨(dú)用的浴、廁等
　　50年
　　2%

　　二類磚混三級(jí)
　　磚石基礎(chǔ)，內(nèi)外墻均為二眠一斗承重墻或外墻眠磚，大部分二眠一斗墻，鋼混樓面及屋面或鋼混樓面瓦屋面，一般內(nèi)粉刷，水泥地面
　　木門窗，外墻一般粉刷
　　設(shè)備基本齊全
　　50年
　　2%

　　三類磚木一級(jí)
　　外墻為眠磚的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假樓或普通板壁天棚，水泥地面或磚地面，室內(nèi)一般粉刷
　　木門窗、外墻一般粉刷
　　設(shè)備基本齊全
　　40年
　　6%

　　三類磚木二級(jí)
　　外墻厚度在二磚以下或二眠一斗磚墻到頂，瓦木屋面，假樓或普通板壁天棚，水泥地面或磚地面，室內(nèi)一般粉刷
　　木門窗、外墻一般粉刷
　　設(shè)備不齊全
　　40年
　　4%

　　三類磚木三級(jí)
　　部分磚墻或亂磚墻到頂，瓦木屋面，無天棚，磚地面或原土地面，粗粉刷
　　木門窗及外墻無粉刷
　　設(shè)備不齊全
　　40年
　　3%

　　四類簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)
　　磚勒腳，木板墻，土坯墻，亂磚墻，簡(jiǎn)易屋面，無天棚，磚地面或原土地面，粗粉刷
　　門窗簡(jiǎn)陋
　　設(shè)備不齊全
　　10年
　　0


　　

　　第十五條 住宅房屋朝向因素修正系數(shù)

　　朝向系數(shù)（%）
　　
　　東西
　　南北
　　正南
　　正北

　　成套型住宅
　　0
　　+4
　　+2
　　0

　　非成套型住宅
　　0
　　＋0.5
　　0
　　0




　　第十六條 住宅房屋樓層因素修正系數(shù)

　　居住層次
　　總層數(shù)為二層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為三層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為四層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為五層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為六層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為七層的增減比率（%）
　　總層數(shù)為八層的增減比率（%）

　　第一層
　　0
　　0

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