山東省東營市人民政府

社區(qū)居民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，做好相關(guān)工作。

第七條 發(fā)生突發(fā)公共事件，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當執(zhí)行人民政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當遵守應(yīng)急措施管理規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)人落實管控要求。

第八條 鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。



第二章 新建物業(yè)



第九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第十條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當嚴格按照國家和省、市有關(guān)住宅區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設(shè)工程項目總建筑面積（含地下）在十萬平方米以下（含十萬平方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

第十三條 住宅區(qū)內(nèi)的政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設(shè)；社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。

住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務(wù)教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設(shè)。

第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十五條 新建商品房、保障性住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑區(qū)劃紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等管線及配套設(shè)備設(shè)施的建設(shè)安裝費用統(tǒng)一納入房屋開發(fā)建設(shè)成本。供水、供電、供氣、供熱等行業(yè)主管部門應(yīng)當按照國家、省有關(guān)要求，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)提出技術(shù)要求，并對施工過程進行監(jiān)督。經(jīng)驗收合格后，移交給供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位實行專業(yè)化運營管理。

第十六條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級人民政府、有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行維護管理義務(wù)。

第十七條 自然資源和規(guī)劃主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批時，應(yīng)當就住宅區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。



第三章 前期物業(yè)管理



第十八條 住宅物業(yè)（含同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)）的建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

鼓勵非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)。

第十九條 建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)人后十五日內(nèi)，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

第二十一條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)人提前介入項目開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)人參與監(jiān)督。

第二十二條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公示查驗的結(jié)果。

對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改，整改費用由建設(shè)單位承擔。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付前組織竣工驗收。未經(jīng)竣工驗收合格且取得備案手續(xù)的，建設(shè)單位不得與物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。

第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當自住宅區(qū)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務(wù)合同。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當在縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）電梯等特種設(shè)備設(shè)計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關(guān)安全技術(shù)檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）其他應(yīng)當移交的資料。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應(yīng)當移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。



第四章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會



第二十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主；未記載的不動產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當認定為業(yè)主。

　 除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當認定為業(yè)主：

　　（一）因征收或者人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　　（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

　　（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　　（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人，可以認定為業(yè)主。

一個專有部分按一人計算業(yè)主。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算業(yè)主。

第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護以及突發(fā)事件應(yīng)對等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按時交納物業(yè)服務(wù)費、住宅專項維修資金等費用；

　　（五）配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；

（六）履行房屋安全使用責任；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第三十條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

第三十一條 下列事項由業(yè)主共同作出決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十二條 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第三十三條 達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并向物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告。書面報告應(yīng)當包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付時間、業(yè)主名冊等內(nèi)容。

　　達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會籌備組的申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到前兩款規(guī)定的報告或者申請之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定報告情況的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時提供。

第三十四條 籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一；籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

籌備組應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行公示。

第三十五條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會成員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第三十六條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；

（三）認真履行業(yè)主在物業(yè)管理活動中的相關(guān)義務(wù)；

（四）個人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

（五）未被列入失信被執(zhí)人；

（六）未有國家、省以及本辦法規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

（七）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會的情形。

實行社區(qū)黨組織和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理、公安、市場監(jiān)管、信訪等部門聯(lián)審把關(guān)，確保人選質(zhì)量。

第三十七條 業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三十九條 業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行公示。

第四十條 業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占住宅專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

　　（二）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　　（三）利用職務(wù)便利減免物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費等相關(guān)費用；

　　（四）篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品；

（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第四十一條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

（一）拒不履行成員職責的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其成員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第四十二條 業(yè)主委員會依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動，履行下列職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明，并出具印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會代為保管業(yè)主委員會印章，需要使用時，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會提出。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十四條 業(yè)主委員會會議由主任、副主任負責召集，有三分之二以上成員參加，會議內(nèi)容應(yīng)當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當由全體成員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。

第四十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

第四十七條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第四十八條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及業(yè)主委員會成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。



第五章 物業(yè)服務(wù)



第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)時建立項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理責任制是指物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)服務(wù)項目時指派項目經(jīng)理，負責處理物業(yè)服務(wù)項目的運營和管理、與相關(guān)管理部門和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務(wù)性工作。

第五十條 物業(yè)服務(wù)人可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第五十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務(wù)人信用等級評價，促進物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)人可以依法成立物業(yè)服務(wù)協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。

第五十三條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的養(yǎng)護；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止、報告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的保管；

（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

第五十四條 業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對約定服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、住宅專項維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)人在有關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；

（三）制定和完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

（四）向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求和注意事項；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

（六）將物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)長期公示；

（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

第五十六條 縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定及相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行綜合評價，并做好評價結(jié)果的運用。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人的名稱、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處理方案等；

（四）住宅專項維修資金使用情況；

（五）物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（六）業(yè)主共有部分經(jīng)營收益情況；

（七）其他應(yīng)當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以答復(fù)。

第五十八條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　 　第六十條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

　　當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實告知物業(yè)的使用和管理狀況，并將下列資金、資料和物品移交給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人：

　　（一）保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；

　　（三）物業(yè)服務(wù)期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養(yǎng)記錄；

　　（四）利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的相關(guān)資料、代管的共有資金和預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等財物；

　　（五）其他應(yīng)當移交的資金、資料和物品。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。

第六十二條 原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。

原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)人退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務(wù)人時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以委托物業(yè)服務(wù)人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人為止。代管期限一般不得超過三個月。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務(wù)階段分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理主管部門另行制定。

第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)人不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人可以通過上門催交、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。探索將惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的行為納入個人信用記錄。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、 供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費。

第六十八條 住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務(wù)停止已繳費用戶和共用部位的服務(wù)。



第六章 物業(yè)的使用與維護



第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（三）擅自占用、挖掘道路、場地；

（四）擅自改變房屋用途；

（五）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（六）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

（七）隨意傾倒垃圾、排放污水；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（九）實施賭博、利用迷信活動等危害社會；

（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標準的噪聲；

（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。有關(guān)行政主管部門在接到報告或者投訴后，應(yīng)當依法予以處理。

第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)人辦理登記手續(xù)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

因住宅裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當承擔修復(fù)和賠償責任。

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