[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱6995次
試論一戶一房法律制度模式的優(yōu)劣
——談房地產(chǎn)市場的調(diào)控方式
朱士利
【摘要】房地產(chǎn)調(diào)控早在2004年前后就被提上日程，經(jīng)歷了2008年，到2010年，房地產(chǎn)市場調(diào)控開始加大力度，且目的明顯在于控制大中城市的房價過度升溫，2011年初出臺的調(diào)控政策更是嚴(yán)格，起到很大的作用。本文基于此背景，通過對房地產(chǎn)市場調(diào)控方式的探討，提出一戶一房法律制度的構(gòu)想，并就其優(yōu)劣加以評析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 市場規(guī)制 一戶一房法律制度
一、房地產(chǎn)市場價格逐年攀升的原因
城市房地產(chǎn)市場價格暴漲（井噴）的原因是多方面的：首先是農(nóng)村人口向城市人口涌進(jìn)，其中包括農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生和進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民急劇增加，加大了城市房地產(chǎn)需求量；其次是資本人士或機(jī)構(gòu)的投資、投機(jī)行為以及存積房源的行為；再次是政府政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不正當(dāng)引導(dǎo)以及法律關(guān)于房地產(chǎn)市場規(guī)制的的空白。
二、房地產(chǎn)市場無規(guī)制發(fā)展可能引發(fā)諸多的法律問題
1、偏執(zhí)于投資房地產(chǎn)，而不是投資其他經(jīng)貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)；
房子是用來住的，是固定資產(chǎn)，房子蓋好了可以住100年以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始動力、基本動力和持續(xù)動力不是房地產(chǎn)業(yè)，而是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、經(jīng)貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。如果房子是來消費(fèi)的，最好30年甚至更短時間就倒塌重建，就能帶動經(jīng)濟(jì)，那么這個國度就是一個造成極度資源浪費(fèi)的國度，其經(jīng)濟(jì)前景令人堪憂。
房地產(chǎn)市場無規(guī)制發(fā)展到一定程度，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至更為嚴(yán)重的情況的發(fā)生。
2、導(dǎo)致部分有能力者過度安逸，不去創(chuàng)業(yè)
火車跑的快，全靠車頭帶，中國不乏能力卓越的人才，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要這些人才，但這些人才中在取得一定成績后，購置大量的房地產(chǎn)，坐享升值，坐收租金，那么這些人才中可能有部分人就樂意過安逸的生活，不再思想去創(chuàng)業(yè)，這對于國家的發(fā)展大局無疑是一筆無形且不可估量的損失。
3、壓制后起之秀，阻礙其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
試想城市發(fā)展是逐步進(jìn)行的，一定區(qū)域的商業(yè)資源是有限的，后起之秀要進(jìn)入特定區(qū)域商圈，必然付出高額的市場代價，從而大大降低了其所運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的資本實(shí)力，在很大程度上阻礙了其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。
4、導(dǎo)致公民住的權(quán)利難以保障
房地產(chǎn)市場的無規(guī)則發(fā)展，必然導(dǎo)致一部分人坐擁數(shù)套房產(chǎn)，而另一部分人無房可住，從而富者愈富，貧者愈貧，與社會主義的初衷背道而馳，并可能導(dǎo)致一系列的社會矛盾和法律問題。
三、保障公民住的權(quán)利，是國家的長期工作，不是階段性政策問題
一戶一房的提法由來已久，其本質(zhì)思想是相通的，本文所產(chǎn)生的一戶一房法律制度是指一戶家庭在一定區(qū)域（經(jīng)常居住地）只能有一套住房，一戶商家（房地產(chǎn)租賃經(jīng)營等企業(yè)除外）在一定區(qū)域只能有符合自身需要的商業(yè)房。
本人認(rèn)為，在我們社會主義國家，保障公民住的問題應(yīng)當(dāng)寫進(jìn)法律、憲法。
衣食住行，是每個人的基本訴求，做到民富方可國強(qiáng)，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。這是國家和政府的長期工作，絕不僅僅是正常，應(yīng)當(dāng)上升到法律，甚至要把基本方案寫進(jìn)憲法。
四、關(guān)于“一戶一房”法律制度的優(yōu)劣評價
1、從能否安穩(wěn)“民心”角度評價
政府應(yīng)當(dāng)為誰說話，應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)商、存積房產(chǎn)資源者說話，還是應(yīng)當(dāng)為大多數(shù)“小民”說話，新中國是農(nóng)民子弟兵打下來的，是窮苦百姓打下來的，民心還是在于大多數(shù)的“小民”，小民的愿望不高，一戶一房法律制度目的在于保障每戶小民都能力獲得一房，所以，本人認(rèn)為一戶一房法律制度的確立能夠安穩(wěn)絕大多數(shù)小民之民心。
2、從能否正確引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向角度評價
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)實(shí)在在需要商界的精英人士，他們在一定程度上確實(shí)能夠帶動經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在確立的一戶一房法律制度后，房地產(chǎn)投機(jī)、投資之路基本被封堵；在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)領(lǐng)域、科技產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的良好政策引導(dǎo)下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上基本可以做到良性引導(dǎo)。
3、從能否實(shí)現(xiàn)“構(gòu)建節(jié)約型”社會的角度評價
據(jù)資料分析，房地產(chǎn)市場暴漲階段滋生了大量的小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)村集體土地上建設(shè)的無證房屋），同時大量房地產(chǎn)開發(fā)商及沒有資質(zhì)的企業(yè)也大量涉足房地產(chǎn)建設(shè)，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重，房產(chǎn)從建設(shè)到推到重建之間的“生存期”很短，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，這在一定程度上也是使得貨幣的購買力的降低（貨幣貶值），是與構(gòu)建節(jié)約型社會的發(fā)展機(jī)制背道而馳的。在實(shí)行一戶一房法律制度后，房地產(chǎn)的真實(shí)價值和市場價格之間的差距將縮小，監(jiān)管和質(zhì)量將作為主要環(huán)節(jié)對待，無論是商業(yè)房地產(chǎn)還是住宅房地產(chǎn)的生存期都將大大延長（至少70年以上），反復(fù)重建的模式將被逐步打消，從而有利于實(shí)現(xiàn)“構(gòu)建節(jié)約型”社會價值觀。
4、從能否實(shí)現(xiàn)長久發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展角度評價
房地產(chǎn)建設(shè)的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)其居住功能和商業(yè)辦公功能，當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模之后，過于頻繁的房地產(chǎn)交易本身難以從根本上帶動經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，難以實(shí)現(xiàn)長久的、可持續(xù)性的發(fā)展格局，政府的主要精力還應(yīng)當(dāng)放到農(nóng)業(yè)、工業(yè)、教育、文化、商業(yè)、科技等等方面，方可實(shí)現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
5、從能否提高公民幸福指數(shù)角度評價
無可置疑，現(xiàn)階段如果實(shí)現(xiàn)了一戶一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指數(shù)，建立良好的生活價值觀，逐步打消普通勞動者“工作一輩子，攢下一房子”的現(xiàn)實(shí)觀念，從而有更好的心情去追求和實(shí)現(xiàn)更多、更寬泛的社會價值。
綜上所述，本人認(rèn)為，我們國家實(shí)現(xiàn)一戶一房法律制度是時代所必須的，我們要避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)，逐步實(shí)現(xiàn)民富國強(qiáng)，可以考慮將這一制度以一項(xiàng)法律法規(guī)的形式永久確立下來。
作者：朱士利（QQ975813515）
單位：北京市兆中律師事務(wù)所
2011年7月12日
