[ 戴孟勇 ]——(2012-8-23) / 已閱15213次
[4]梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國法制出版社2001年版，第73頁。
[5]參見王明成：《物權法共有人先買權制度之檢討——共有人先買權發生模式的比較研究》，《華僑大學學報(哲學社會科學版)》2007年第3期。
[6]參見崔建遠：《論共有人的優先購買權》，《河北法學》2009年第5期。
[7][8]王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2004年版，第355－356頁，第354頁。
[9]參見梁慧星、陳華彬：《物權法(第四版)》，法律出版社2007年版，第238頁。
[10]參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第796頁。
[11]參見崔建遠：《論共有人的優先購買權》，《河北法學》2009年第5期。實務界人士所舉的類似例子，可參見梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國法制出版社2001年版，第73頁。
[12]例如，在“王保國與王學楷房屋及宅基地侵權糾紛上訴案”中，法院認為，被告王保國與原告王學楷所分割的房產坐落在同一宅基地上，前面三間門面房及后院兩側偏房原為配套使用。該房產宅基地在協議分割前原屬二人共有，分割后房產雖已歸各自所有，但王保國分得的兩間門面房和王學楷分割的一間門面房系由統一整體的三間門面房分割而成，仍屬一個整體。故被告王保國將其分得的房產及后院出賣給第三人時，原告王學楷享有優先購買權。參見安徽省亳州市中級人民法院(2001)亳民終字第067號民事判決書(CLI. C. 41513)。又如，在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發房屋所有權證行政附帶民事訴訟案”(CLI. C. 239783)中，法院認為：原告袁雅琴與第三人(附帶民事訴訟被告)謝其英居住于同一幢系爭房屋，該房原為袁尚濱的遺產。通過遺產繼承析分，袁雅琴獲得二樓、三樓的產權，謝其英獲得底層房屋的產權。按照《民法通則意見》第92條的規定，在第三人謝其英出售其分得的房產時，袁雅琴作為原共同共有人，在同等條件下應享有優先購買權。再如，在“周紹中訴鎮平縣地稅局房屋買賣合同案”中，原鎮平縣稅務局于1994年分為鎮平縣國稅局和鎮平縣地稅局，同時對原曲屯稅務所房產進行分配，鎮平縣國稅局和地稅局對分割后的樓房及附屬建筑物分別享有所有權。法院認為，被告鎮平縣地稅局在第三人鎮平縣國稅局處分房產時，作為原共有人雖應享有優先購買權，但因其當時已放棄購買，且其反訴已超過訴訟時效，故其請求確認原告與第三人鎮平縣國稅局之間房屋買賣關系無效，并請求對鎮平縣國稅局轉讓房屋的優先購買權，本院不予支持。參見河南省鎮平縣人民法院(1998)鎮城民初字第560號民事判決書(CLI. C. 229952)。本文所引判決書，除另有說明者外，均來自北大法寶(http://vip.chinalawinfo.com)網站，訪問日期為2012年1月13日。
[13]例如，在“周紹中訴鎮平縣地稅局房屋買賣合同案”中，法院認為：根據《民法通則意見》第92條的規定，原共同共有人享有優先購買權的條件之一，就是其必須是所購財產的原共有人。在本案中，當事人所爭議的房產雖連為一整體或配套使用，但因原告是通過購買方式而享有第三人鎮平縣國稅局轉讓給其房產的所有權，并非財產的原共同共有人，不符合享有優先購買權的條件，故原告對被告處分其分得的房產不享有優先購買權。參見河南省鎮平縣人民法院(1998)鎮城民初字第560號民事判決書(CLI. C. 229952)。
[14]此一結論系類推適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋［2009］11號)第24條第3項規定而來。該條規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的……”類推適用的理由是，房屋承租人優先購買權與原共同共有人優先購買權同屬優先購買權，在行使方面的要求應大致相同。
[15]此處的1年期間，系類推適用《合同法》第55條第1項和第75條第1句為撤銷權所規定的1年除斥期間而來。類推適用的理由是，該法所規定的這兩種法定撤銷權，與原共同共有人優先購買權性質上均屬于形成權，故在行使上均應受到法定除斥期間的限制。
[16]參見“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發房屋所有權證行政附帶民事訴訟案”(CLI. C. 239783)。
[17]參見李開國、黃明耀：《論房屋買賣中的優先購買權》，《中南政法學院學報》1993年第2期。
[18]參見“王保國與王學楷房屋及宅基地侵權糾紛上訴案”，安徽省亳州市中級人民法院(2001)亳民終字第067號民事判決書(CLI. C. 41513)。
[19]例如，在“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認房屋轉讓協議無效案”中，原告劉漢收與被告馬文義合伙建立西華縣黃橋鄉長虹果蔬交易市場，并在租賃的他人土地上建了八間房屋和八間棚子。2003年11月6日，馬文義退伙，分得房屋和棚子各三間。同月26日，馬文義將其分得的三間房屋及三間棚子賣給孫收。2007年2月，西華縣土地局通知劉漢收給孫收辦理過戶手續，并將馬文義與孫收的轉讓協議交給劉漢收。劉漢收起訴至西華縣人民法院，要求確認被告馬文義與第三人孫收的房屋轉讓協議無效。一審法院審理認為：原、被告合伙經營蔬菜交易市場，二人散伙時對共同財產進行了分割，之后一個或數個原共有人分得財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人在相同條件下有優先購買權。馬文義與劉漢收分房時以20000元價格讓劉漢收購買，劉漢收未同意，后被告馬文義以14000元價格賣給孫收時未征得劉漢收同意，侵犯了原告劉漢收的優先購買權，被告馬文義與第三人孫收簽訂的轉讓協議屬無效協議。根據《民法通則》第78條、《民法通則意見》第92條以及1997年《合伙企業法》第22條之規定，判決如下：(1)被告馬文義與第三人孫收所簽訂的房屋轉讓協議無效：(2)在同等條件下，原告劉漢收有優先購買權。第三人孫收不服一審判決，向周口市中級人民法院提起上訴。二審法院審理后認為：被上訴人馬文義出售給上訴人孫收的三間房屋及三間棚子原系西華縣黃橋鄉長虹果蔬交易市場的組成部分，在劉漢收與馬文義合伙經營該市場時屬于合伙人的共有財產。馬文義退伙后，向與合伙無關的第三人轉讓其分得的房屋及棚子時，應當通知原共有人，原共有人在同等條件下享有優先購買的權利。判決駁回上訴，維持原判。參見金廣良、趙金山：《合伙人退伙后轉讓合伙財產未明確告知的行為無效》，《人民法院報》2008年12月26日，第5版。
[20]參見全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社2007年版，第437－438頁。
[21]參見楊立新：《共有權理論與適用》，法律出版社2007年版，第389－391頁；魏振瀛主編：《民法(第三版)》，北京大學出版社、高等教育出版社2007年版，第261頁(錢明星執筆部分)；申衛星：《物權法原理》，中國人民大學出版社2008年版，第259頁；劉家安：《物權法》，中國政法大學出版社2009年版，第143頁。
[22]認為共同共有包括夫妻共有和家庭共有的觀點，可參見王利明：《物權法研究(修訂版上卷)》，中國人民大學出版社2007年版，第710－711頁：馬俊駒、陳本寒主編：《物權法》，復旦大學出版社2007年版，第192－193頁(薛文成執筆部分)。認為共同共有包括夫妻共有、家庭共有和遺產分割前的共有的觀點，可參見梁慧星、陳華彬：《物權法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241－242頁：朱巖、高圣平、陳鑫：《中國物權法評注》，北京大學出版社2007年版，第314－315頁(陳鑫執筆部分)；溫世揚：《物權法要義》，法律出版社2007年版，第124－125頁。
[23][25]崔建遠：《物權法(第二版)》，中國人民大學出版社2011年版，第241－242頁，第227頁。
[24]胡康生主編：《中華人民共和國物權法釋義》，法律出版社2007年版，第219頁(李文閣、孫娜娜執筆部分)。
[26]參見戴孟勇：《物權的優先效力：反思與重構》，載戴孟勇：《民法原理與實例研究》，中國政法大學出版社2010年版，第243頁。
[27]李開國、黃明耀：《論房屋買賣中的優先購買權》，《中南政法學院學報》1993年第2期。
[28]相關的討論，可參見楊立新主編：《最高人民法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用》，中國法制出版社2009年版，“前言”，第9－11頁。
[29]參見潘維和：《中國民事法史》，漢林出版社1982年版，第427－428頁：陳志英：《宋代物權關系研究》，中國社會科學出版社2006年版，第215－220頁。
[30]該款規定(先買權屬于)下列情形中的鄰人：(1)不論不動產位于城市或鄉村，此等不動產是建筑物或建筑用地的；(2)出賣的土地對鄰地享有地役權，或鄰地對此等出賣的土地享有地役權的；(3)鄰地的兩端與出賣的土地相連，且其價值至少相當于出賣的土地的價金的一半的。
[31]參見梁慧星、陳華彬：《物權法(第四版)》，法律出版社2007年版，第240頁。
[32]參見梁慧星、陳華彬：《物權法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241頁；《中華人民共和國物權法》第100條。
[33]有學者指出：原共同共有財產進行分割時，無論是通過協議分割或裁判分割，當事人或法院必然會平衡。如以實物為分割時，各共有人所分得之物是否會減損其效用及經濟上價值，且可通過折價、拍賣、變賣等方式予以調整。故共同共有物經分割后，存在“出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用”，應已屬少見之情形。見陳清進：《中國大陸優先購買權之研究——以共有人優先購買權為中心》，臺北東吳大學法律學系中國內地法律碩士在職專班2009年碩士論文，第108頁。
[34]在前文所引的“王保國與王學楷房屋及宅基地侵權糾紛上訴案”、“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發房屋所有權證行政附帶民事訴訟案”和“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認房屋轉讓協議無效案”中，出賣人與第三人簽訂的買賣合同，就被法院以侵犯了原共同共有人的優先購買權為由判決無效。當然，從理論上說，法院以侵害優先購買權為由認定出賣人與第三人簽訂的買賣合同無效，既非保護優先購買權人所必需，也會損害第三人的利益，因而不夠妥當。按照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條的規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形”，承租人“請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。有鑒于此，今后法院在適用《民法通則意見》第92條時，宜類推適用上述規定，不支持優先購買權人請求確認出賣人與第三人簽訂的買賣合同無效的訴訟請求。
[35]例如，在上海市浦東新區人民法院2009年審結的一起父母二人起訴其女兒要求分家析產的案件中，法院認為：“兩原告對房屋所作貢獻較大，且綜合考慮雙方居住情況等，本院酌定被告應得產權份額為四分之一。因雙方對房地產評估價格均無異議，本院將根據該結論判令原告支付被告相應房屋折價款。至于被告稱其希望將所分得份額轉讓他人的主張，本院認為，根據民法通則的有關規定，共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。現原告已愿意支付房屋折價款，本院依法予以支持。”上海市浦東新區人民法院(2009)浦民一(民)初字第5196號民事判決書(CLI. C. 202817)。應當指出的是，本案其實不涉及原共同共有人優先購買權問題，而僅僅是兩原告要求通過折價補償的方式與被告分割共同共有財產。從法院的判決結果看，也是將房屋判歸兩原告共同共有，兩原告向被告支付房屋折價款。因兩原告取得的房屋所有權與被告獲得的房屋折價款不可能“屬于一個整體或者配套使用”，故在兩原告與被告之間并無原共同共有人優先購買權可言。因此，就本案來說，法院的判決結果雖然正確，但其援引《民法原則意見》第92條作為判決依據之一，卻是錯誤的。
（作者單位：中國政法大學）
出處:政治與法律 2012年第3期
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