[ 陳丹 ]——(2012-12-27) / 已閱12976次
隨著我國經濟社會迅猛發展，城市規模日益擴大，老百姓生活水平不斷提高，不動產交易和權屬變動頻繁，大量的不動產糾紛被起訴到法院。 民事訴訟法第三十四條第（一）項規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。 ”這一條文通常被認為是我國民事訴訟法中規定的三類國內專屬管轄規則之一。但是，目前對于究竟什么是不動產糾紛還缺乏明確界定，司法實踐中對此理解不一，理論界更是眾說紛紜。 帶來的直接后果就是當事人在發生不動產糾紛時常常面臨著多家法院可供選擇起訴的情形，因而容易發生管轄權爭議。 而管轄法院的確定是糾紛得到公正、及時解決的前提，鑒于實踐中這一問題日益受到關注，筆者即以此為基點對該問題展開探索以期獲得合理的解決方案。
一、不動產糾紛專屬管轄規則適用的理解沖突
自民事訴訟法確定不動產糾紛專屬管轄規則以來，目前為止對于不動產糾紛的理解尚未形成統一的認識。 無論是實務界還是理論界，對此解說紛紜。
不動產糾紛管轄在我國法院管轄體系中的地位
我國民事訴訟中的管轄，是各級法院之間和同級法院之間受理第一審民事案件的分工和權限。 按照目前的審級制度安排，我國法院系統分為最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院以及基層人民法院四級，實行的是兩審終審制。管轄制度的作用之一，就是確定某個糾紛的具體管轄法院。 民事訴訟法將管轄分為級別管轄、地域管轄、移送管轄以及指定管轄四大類，其中，地域管轄又分為一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄、共同管轄、選擇管轄和協議管轄六小類。
專屬管轄往往是基于社會公共利益目的而規定的，因而不允許當事人通過協議管轄來改變專屬管轄。[1]不動產糾紛主要涉及的是專屬管轄問題。 所謂專屬管轄，是法律規定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無管轄權，當事人不得以協議方式變更管轄。協議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當事人在法律允許范圍內事先約定管轄法院，一旦發生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進行處理，因而排除了其他法院的管轄權。因此，專屬管轄是相對于協議管轄而言的，它是依據管轄是否由法律強制規定，不允許當事人協商變更為標準而作的一種分類。
確定不動產糾紛管轄法院的兩種途徑在我國的司法實踐中，主要存在著兩種不同觀點，即對不動產糾紛的性質和類型不加區分和加以區分兩種截然不同的方式來處理其管轄問題。
1．不加區分。 該觀點認為，應當遵從法律條文的字面表述，所有涉及不動產的糾紛不必區分其性質和類型，均由不動產所在地法院管轄，即：不動產糾紛作為一個整體概念，不再做任何細分，凡是涉及不動產的糾紛一律由不動產所在地的人民法院管轄。 該觀點的理由有二：其一，民事訴訟法第三十四條第（一）項規定并未對不動產糾紛作出明確規定，因而只能從字面上進行語義解釋，不動產糾紛就是涉及不動產的所有糾紛；其二，由不動產所在地管轄此類糾紛存在諸多便利，不僅方便管轄法院對不動產進行調查、勘驗，及時查明案件，還有助于案件最終得到順利執行。
2．加以區分。 該觀點則認為，并非所有不動產糾紛均為專屬管轄，應以立法者確立專屬管轄制度的意圖為出發點，與不動產有實質聯系的糾紛，如土地確權、房屋質量等糾紛才適用專屬管轄；而與不動產僅有表面牽連關系的糾紛，如房屋買賣、房屋租賃等糾紛就沒有專屬管轄的必要。但是，該觀點的主張者對何為與不動產有實質聯系、如何認定不動產牽連訴訟，對不動產糾紛還可適用何種管轄規則等問題均沒有給出明確的答案。實踐中，持此種觀點的法官只能憑借自身審判經驗和依靠審判先例來加以判斷。
應當說，上述兩種處理方式及其觀點都存在一定的合理性，但筆者認為第二種觀點更為科學。因為按照第一種觀點，將不動產糾紛如果不加區別籠統地界定為凡是涉及不動產的糾紛，不考慮其是屬于合同糾紛還是物權糾紛，無論在立法還是實踐中都容易發生沖突。 比如：專屬管轄的另一項規定就是遺產繼承糾紛，法律規定其管轄法院為被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地法院，此處的“主要遺產”顯然不僅僅是不動產，而一旦具體個案中的遺產涉及了不動產，那么，是否該適用不動產糾紛專屬管轄的規定呢？此時，如果將不動產糾紛擴大解釋成凡是涉及不動產的糾紛，顯然會將法官帶入法律適用的尷尬境地。 因此，不加甄別地將不動產糾紛理解成凡是涉及不動產的糾紛是一種典型的機械思維，沒有從立法目的和法律精神出發，是對不動產專屬管轄制度立法意圖的誤解。 因此，當務之急應當從立法原意出發，對不動產糾紛的性質和類型進行合理界定，并明確相應的管轄規則，以彌補現行立法的不足，有效解決司法實踐中的困惑。
二、設置不動產糾紛專屬管轄制度的立法意圖
民事訴訟法設立不動產糾紛專屬管轄制度的目的，很大程度上是基于對不動產自身的物理情狀和法律屬性的綜合考慮。 不動產是相對于動產而言的。 根據物權法的規定，物包括不動產和動產。 物可因以下兩個原因而成為不動產：一是因其自然屬性而成為不動產，即該物天然地屬于不可移動的財產，土地便是唯一具備這一特征的物；二是因其附著于土地而不可動，這是因為土地屬于絕對不可動的財產，附著于土地或固定于土地上的許多物就成為不動產，包括三類：一是生長的莊稼、植物和樹木；二是人類添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、橋梁、道路等其他設施；三是因安裝或裝飾于房屋成為房屋上不可分割的組成部分的物。[2]因此，不動產就是指不能移動或者移動后會降低甚至喪失其價值的財產，比如土地就屬于絕對無法移動的財產，而生長在土地上尚未到收割季節的莊稼就屬于移動之后將減損或者滅失價值的財產。 不動產所在地，是不動產與某一地點存在著的客觀的相對固定不變的一種聯系，它表明了不動產所屬的空間方位，同時作為靜態的聯結點，是確定糾紛由哪家法院管轄的一個聯系因素。
專屬管轄制度的設置，是為了對那些事關國家利益、社會利益，影響社會穩定的糾紛給予更強的國家干預，以排除當事人的協議管轄和人為干擾導致可能的不確定、不公正的司法裁判結果，從而更好地維護社會穩定，保障公民財產權利。其充分考慮了不動產三個方面的屬性。
1．不動產具備財產性。 物權法已經明確規定，物權的客體包括動產和不動產，并對不動產進行了明確界定。現階段，不動產作為一類獨特的財產，比如房屋、土地等，其價值一般都較大且難于估算。 一旦發生爭議，因不動產本身的價值屬性所決定，即使是小小的一點讓步也可能導致相當大的損失，因此當事人通常難以讓步，協商解決的可能性較小。這是不動產具備較大經濟價值的財產屬性所決定的。 不動產糾紛專屬管轄的目的之一，就是為了在訴訟中方便對不動產進行勘驗和價值評估，不動產所在地法院因而具備天然便利。
2．不動產的不動屬性所決定。 不動產從字面意義上理解，就是不能移動的財產，或者將其移動將導致其價值減損甚至喪失，以至于移動之后沒有任何意義的一類特殊財產。包括客觀上確實不能移動的財產，比如土地、房屋，以及能夠發生移動但發生移動之后物的經濟價值將大大減損的財產，比如土地上尚未成熟的莊稼。不動產雖然不能移動，但與不動產息息相關的糾紛當事人卻是可以自由移動的個體。 當事人爭訴的目的就是要實現不動產的經濟價值，如果移動財產將得不償失，那么當事人也就只能“遷就”該財產的所在地就近處理糾紛。
3．方便訴訟中對不動產采取各種措施。 俗話說：跑得了和尚，跑不了廟。 不動產既然不能移動，那么進入到訴訟程序后，法院必然要對其采取查封等相應的措施，以回應當事人對不動產的權利需求。由不動產所在地法院管轄，既能方便法院對案件的審理和權屬狀況進行調查，又能夠方便對不動產實施保全和執行。而這一切都與當事人的不動產權益實現息息相關。
三、不動產糾紛管轄規則適用偏差的解決路徑
如何更加合理地解決不動產糾紛專屬管轄的實踐分歧，是實現當事人不動產權益，減少當事人訴累和法院管轄之爭的有效路徑。 實踐中，很多不動產糾紛的管轄法院多是依據不動產所在地來確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。因為，這種方法并沒有準確把握專屬管轄設立的立法意圖，而是簡單地、不加區分地將凡是涉及不動產的糾紛統統推給不動產所在地法院來處理。 存在并不一定意味著合理。司法實踐中多年來一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價值。在法的運行環節，司法權的實際執掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統一認識，對不動產糾紛概念本身進行合理的解釋，正確適用不動產糾紛專屬管轄規則，還法律以真實的價值。
遵循兩便原則，確保當事人充分選擇權。
對不動產糾紛的管轄法院，應當遵循方便當事人尤其是原告方參與訴訟的原則。因為在很多案件中，涉案不動產大多是商品房，在現階段商品房價格居高不下，商品房買賣十分活躍的情形下，還存在著一定程度的賣方市場。個體的買受人常常作為較為弱勢的一方，其締約能力和抗風險能力較差，難以與實力雄厚的賣方房地產開發商分庭抗禮。 因此，在司法實踐中，應當賦予處于相對弱勢的一方當事人以選擇的權利，使他們能夠選擇向哪個法院起訴，確保其案件得到公正、及時的處理。最高人民法院《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》對“兩便原則”的觀點給予了支持。該批復內容如下：“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”這一批復精神與法律規定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，從而正確、及時地審結案件，對我們今天處理各種不動產糾紛依舊具有指導意義。
把握立法目的，區別涉及不動產的糾紛類型。
準確理解不動產糾紛的概念，是合理劃分不動產糾紛類型的前提。 我國民事訴訟理論界對不動產糾紛的理解主要有四種觀點：一是不動產糾紛就是涉及不動產的所有糾紛；二是因不動產提起的訴訟，包括涉及不動產的所有權確認、買賣、租賃、抵押、典當、互易、贈與、征用拆遷、侵權損害等方面的訴訟；三是因不動產糾紛提起的訴訟，主要是因不動產的所有權、使用權、相鄰權發生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產之間因地界不清發生爭議而引起的訴訟等；四是法律上規定的不動產糾紛應當是指涉及不動產所有權的糾紛，而不應當擴大解釋為與不動產有任何聯系的糾紛，比如關于不動產的租賃合同糾紛，對不動產的侵權糾紛等，都不應當屬于專屬管轄意義上的不動產糾紛。
上述四類糾紛按照其性質，實際上可分為權屬類糾紛和合同類糾紛。不動產糾紛專屬管轄，筆者認為應當限于不動產權屬糾紛案件，只有這樣理解，才與我國民事訴訟法的立法精神保持一致。不動產作為一種具有特殊物理形態的財產，其具有不可移動性和較大的經濟價值，需要國家公權給予更多的關注。 但并不意味著所有與不動產相關的糾紛都是以不動產權屬為爭執目的。在很多情況下，不動產只是合同指向的財產內容之一，而并非全部內容。 在我國立法進程中，這一理念曾經幾乎被最高人民法院的司法解釋所確認。 最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第 9 條從實踐角度出發，曾明確建議：“建設工程施工合同糾紛不適用民事訴訟法第三十四條有關專屬管轄的規定。 ”盡管該司法解釋的最終文本并沒有確定這一條，但依舊在第 24 條中規定：“建設工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。 ”從這一條文可以看出，最高人民法院實質上是認可了建設工程施工合同糾紛案件并不屬于民事訴訟法規定的不動產專屬管轄范圍的觀點，應當適用合同糾紛一般地域管轄的規定。 正如某些學者主張的：“以不動產物權訴訟和不動產債權訴訟的劃分為前提，前者均適用專屬管轄，后者適用任意管轄”。[3]因此，不動產糾紛類型應當區別涉及不動產的合同糾紛和不動產權屬糾紛，前者不屬于專屬管轄的范疇。 而從立法目的來看，民事訴訟法第三十四條實際上也是蘊含了這一立法意圖的。
制定司法解釋，有效避免法律適用的任意性。
理論分歧的存在，導致接受不同理論熏陶的法律職業者在對待不動產專屬管轄問題上的不同理解。 各地處理不動產糾紛時，實踐做法不盡一致，也給當事人帶來了困惑。 民事訴訟法第三十四條的不動產糾紛專屬管轄規則的設置并非不合理，但因為其內容過于原則，也相當籠統，導致實踐層面困惑不已。筆者認為，不區分糾紛性質和類型而一味適用不動產所在地法院管轄的做法太過絕對。 應當以不動產糾紛的性質和類型來確定案件的具體管轄法院。 在民事訴訟法第三十四條繼續發揮效力的前提下，法院系統內部應當早日統一認識。因為，如果法院和法官內部不統一認識，學界也缺乏統一的理論通說，司法機關適用法律的尺度不一，勢必使國家的司法權威面臨質疑。 因此，當務之急就是出臺相應司法解釋，根據不動產糾紛性質將其類型化，消除法院系統內部對不動產糾紛的不同理解，統一法律適用尺度，并使該規則具體化，操作性更強，也不再發生理解分歧。唯有如此，才能還原法律精神的本來面目，更加有效地確保裁判公正。
注釋:
[1]李浩：“民事訴訟專屬管轄制度研究”，載《法商研究》2009 年第 2 期。
[2]高富平：《物權法專論》，北京大學出版社 2007 年版，第 39 頁。
[3]秦偉、李娜：“論不動產糾紛專屬管轄”，載《學習論壇》2010 年第 11 期。
作者：陳丹. 重慶市沙坪壩區人民法院
出處:《人民司法》2012年第11期
