[ 危先平 ]——(2014-4-23) / 已閱8483次
[案情]
2006年10月，肖某購買了楊某、曾某相互毗鄰的兩處私宅，將其拆除后重新在原址建起一棟七層樓房（每層均為獨立的套房），然后將每一層出售給不同的人，其中陳某購買了第二層面積為120平方米的一套住房，當時雙方書面協(xié)議約定每平方米單價為700元，陳某先付了7.4萬元,剩余1萬元約定待肖某為其辦好房產(chǎn)過戶手續(xù)后付清。2008年5月，肖某將房屋交付與陳某時，陳某將所欠1萬元及辦證費用全部付清給肖某，肖某出具了一張收條，注明于2010年12月10日前為陳某辦好房產(chǎn)證過戶手續(xù)。可到期后，肖某未為陳某辦理房產(chǎn)證。陳某訴至法院，要求法院判決被告肖某履行辦證義務(wù)。法院在審理時認為房屋已交付給陳某，遂認定雙方所簽房屋買賣合同有效并作出判決：肖某在判決生效后十日內(nèi)為陳某辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)。生效判決規(guī)定的履行期滿后，肖某仍未履行辦證義務(wù)，陳某便向法院申請強制執(zhí)行。法院執(zhí)行立案后，經(jīng)過向房管部門查詢才得知，肖某無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其改建房屋時未辦理土地使用證和規(guī)劃許可證，當?shù)卣衙鞔_對私人不符合法律法規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)不予辦證，其所建房屋也未進行產(chǎn)權(quán)初始登記，房管部門遂向法院復函無法協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記手續(xù)。
[分歧]
審判實踐中，違章建筑作為被執(zhí)行財產(chǎn)的案件屢見不鮮，尤其是將違章建筑出售后引發(fā)的糾紛近來呈增多趨勢。對本案在執(zhí)行時應(yīng)如何處理，存在如下分歧：一種意見認為，肖某屬違規(guī)建房，只有在其依法補辦有關(guān)手續(xù)，違章建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，并由肖某進行產(chǎn)權(quán)初始登記后才能辦理過戶手續(xù)。所以應(yīng)中止本案的執(zhí)行，待肖某進行產(chǎn)權(quán)初始登記后再恢復執(zhí)行；另一種意見認為，生效判決將肖某違章建起的房屋確認為合法，因此認定轉(zhuǎn)讓合同有效，進而判決肖某限期履行辦證義務(wù)，導致判決無法執(zhí)行。屬執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)生效法律文書確有錯誤，應(yīng)按審判監(jiān)督程序進行再審后予以糾正。
[解析]
筆者同意后一種意見。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；該法第六十一條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。國務(wù)院《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定，土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。由以上法律規(guī)定中可以看出，未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得進行轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時其物權(quán)在變更登記后才發(fā)生轉(zhuǎn)移。合法的房地產(chǎn)未取得權(quán)屬證書的尚不得轉(zhuǎn)讓，處在非法狀態(tài)下的違章建筑不能取得權(quán)屬證書，理所當然更不得轉(zhuǎn)讓。如進行轉(zhuǎn)讓，則屬于非法轉(zhuǎn)讓；合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，只有在變更登記后才發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，而違章建筑不能取得權(quán)屬證書，無法進行變更登記，故非法轉(zhuǎn)讓時當然不能引起物權(quán)變動。從我國合同法相關(guān)規(guī)定中，同樣可得出上述結(jié)論，因為轉(zhuǎn)讓違章建筑的合同因其違反現(xiàn)行法律的強制性規(guī)定，損害社會公共利益而無效，因此，本案肖某將違章建起的房屋轉(zhuǎn)讓給陳某的行為應(yīng)認定為無效。
既然轉(zhuǎn)讓違章建筑的行為無效，就不能產(chǎn)生物權(quán)變動的后果。所以，本案原判決未查明涉案房屋的來源及權(quán)屬就認定轉(zhuǎn)讓合同有效，從而導致判決無法執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第258條的規(guī)定，執(zhí)行員在執(zhí)行本院的判決、裁定和調(diào)解書時，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，應(yīng)當提出書面意見，報請院長審查處理。院長審查后，發(fā)現(xiàn)原判決、裁定確有錯誤，認為需要再審的，應(yīng)當提交審判委員會討論決定。
本案經(jīng)審委會討論決定再審后，如果認定雙方之間轉(zhuǎn)讓房屋的行為無效的話，各自所取得的財物應(yīng)予返還。陳某應(yīng)將房屋交還肖某，因肖某的行為導致合同無效，肖某除返還購房款外還應(yīng)支付利息給陳某。
（作者單位：江西省瑞金市人民法院 江西省大余縣人民法院）
