[ 葛亞平 ]——(2015-1-5) / 已閱13196次
2014年12月22日，國(guó)務(wù)院以國(guó)令第656號(hào)正式公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。條例共6章35條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)以及新條例施行后原有登記證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的法律效力分別進(jìn)行了規(guī)定。
一、 條例出臺(tái)的法律依據(jù)、意義
依照物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。其中，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記的重要法律作用，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，法律規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定，在法律行政法規(guī)規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照物權(quán)法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。
經(jīng)過(guò)7年多的反復(fù)論證，最終國(guó)務(wù)院通過(guò)出臺(tái)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，整合了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。條例的出臺(tái)，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的需要，對(duì)于政府機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)政放權(quán)、減少多頭管理，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為、方便群眾申請(qǐng)登記具有重要作用。
二、 不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的作用
1、目前我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)無(wú)文義性的定義，相關(guān)法律均采取列舉式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定。例如擔(dān)保法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物；民法通則意見(jiàn)規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。本次條例第二條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，可以看出仍然是采取列舉式的定義。
但不同與以往的是，本次將海域在不動(dòng)產(chǎn)中明確提及，相應(yīng)的海域使用權(quán)的法律意義則更為重要。在最高人民法院公布的指導(dǎo)性案例中，明確否定了單純以相對(duì)人與政府簽訂海域使用權(quán)合同作為判斷相對(duì)人實(shí)施項(xiàng)目行為合法與否的判斷，而是定性為海域?qū)儆趪?guó)家所有，任何單位和個(gè)人在未依法取得海洋行政主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的海域使用權(quán)證書(shū)的情況下，不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓海域，否則要受到相應(yīng)的處罰。
2、 依照法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)則是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土資源主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。本次條例根據(jù)二者的關(guān)系，在第二十一條規(guī)定，登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記，完成登記后不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存、專(zhuān)人保管，其登記記載事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況，以及涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示及其他相關(guān)事項(xiàng)
物權(quán)法針對(duì)行政登記機(jī)構(gòu)以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比例作為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法，確定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。本次條例針對(duì)不同登記部門(mén)采用不同登記標(biāo)準(zhǔn)的客觀事實(shí)，為解決分散登記模式，在第八條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的主體及其職責(zé)
1、登記機(jī)構(gòu)
物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。條例依照物權(quán)法的原則規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，規(guī)定了分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理。
條例中還明確由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記。為保證登記的質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。
2、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人
由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一勢(shì)必影響到原有的分散登記的效力，為避免出現(xiàn)權(quán)利真空，條例明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而改變，在條例施行前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人明確可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形包括首次申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)，繼承、接受遺贈(zèng)取得的不動(dòng)產(chǎn)，法院、仲裁委生效法律文書(shū)或者政府生效決定等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生的影響，變更登記，注銷(xiāo)登記，異議登記，更正登記以及法律法規(guī)有明確規(guī)定的。除此以外的如買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。
條例的共同申請(qǐng)的規(guī)定，對(duì)現(xiàn)行買(mǎi)賣(mài)、擔(dān)保合同的約定具有一定的法律影響。通常在房地產(chǎn)交易高峰期，購(gòu)買(mǎi)人處于弱勢(shì)地位，而擔(dān)保合同中，擔(dān)保權(quán)人在主合同中處于被動(dòng)地位，因此在買(mǎi)賣(mài)或擔(dān)保合同中賣(mài)方或擔(dān)保權(quán)人均在合同中主張，辦理登記事項(xiàng)由購(gòu)買(mǎi)人或擔(dān)保人辦理。而且在最高人民法院的相應(yīng)案例中曾有將申請(qǐng)登記確定為購(gòu)買(mǎi)人或擔(dān)保人的義務(wù)的判定，由此導(dǎo)致當(dāng)購(gòu)買(mǎi)人或擔(dān)保人未辦理登記時(shí)，不僅容易被追究違約責(zé)任，而且被認(rèn)定為屬于合同法第四十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對(duì)人的請(qǐng)求，判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對(duì)方當(dāng)事人對(duì)由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對(duì)人造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。由于本次條例的共同申請(qǐng)規(guī)定，申請(qǐng)的義務(wù)屬于當(dāng)事人雙方共同的行為，因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)人、擔(dān)保物權(quán)人提出了新的要求，在合同簽訂后應(yīng)當(dāng)及時(shí)催促義務(wù)人共同申請(qǐng)登記，同時(shí)對(duì)相應(yīng)的合同條款進(jìn)行相應(yīng)設(shè)定，即經(jīng)催促共同申請(qǐng)登記后如果共同義務(wù)人不履行，違約責(zé)任或締約過(guò)失條款如何表述。
3、本次條例第二十九條完全引用了物權(quán)法的二十一條的內(nèi)容，明確了登記機(jī)構(gòu)及申請(qǐng)登記的當(dāng)事人的賠償責(zé)任，規(guī)定當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的或因登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)及當(dāng)事人賠償?shù)呢?zé)任劃分，按照相關(guān)司法解釋的規(guī)定，申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記的客體及其程序性規(guī)定
1、不動(dòng)產(chǎn)登記的客體
條例根據(jù)目前的法律規(guī)定匯總了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的種類(lèi)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利按照所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行了基本分類(lèi)，便于民眾理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的類(lèi)別以及登記的種類(lèi)。按照第五條規(guī)定，需登記的所有權(quán)包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)；用益物權(quán)包括耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)則包括抵押權(quán)。
對(duì)于其中提及的耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，盡管物權(quán)法中明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，同時(shí)提出縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但截至目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一直未進(jìn)行確權(quán)登記，黨中央、國(guó)務(wù)院為此以《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》文件形式要求用5年左右時(shí)間基本完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，健全登記簿，頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)，強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)保護(hù)，為開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)、調(diào)處土地糾紛、完善補(bǔ)貼政策、進(jìn)行征地補(bǔ)償和抵押擔(dān)保提供重要依據(jù)。在法院審理的案件中，曾出現(xiàn)過(guò)法院以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人不具有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證為由否定權(quán)利主體的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本次條例針對(duì)目前目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記尚未落地的現(xiàn)狀，在第三十三條中明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)別及形式
物權(quán)法中針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記，本次條例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了全面規(guī)定，將登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。不同類(lèi)別的登記，具有不同的法律效果及內(nèi)容。
不動(dòng)產(chǎn)登記的載體采用不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式，條例明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子形式，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。對(duì)于電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，另外應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)門(mén)的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施；而紙質(zhì)介質(zhì)，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。
3、不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性規(guī)定
條例對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，借鑒了此前職能部門(mén)頒布的土地登記辦法、房屋登記辦法等規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的整個(gè)過(guò)程做了一般性規(guī)定。
條例明確規(guī)定了申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)人及其需提供的申請(qǐng)材料，登記機(jī)構(gòu)受理材料后，對(duì)于符合條件的及經(jīng)當(dāng)場(chǎng)更正后符合的應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面的受理通知書(shū)，不符合法定形式或材料不全的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正全部?jī)?nèi)容的通知，不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，則應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知不予受理及何種機(jī)構(gòu)有登記權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起30日個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。按照此規(guī)定，30個(gè)工作日為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完結(jié)時(shí)限，在企業(yè)對(duì)外投資中，涉及招拍掛后土地使用權(quán)登記事項(xiàng)的，則無(wú)須在合同中加上關(guān)于辦理登記時(shí)限的約定。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于特殊情形的如房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的、在建建筑物抵押登記的，不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記及登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看，對(duì)其中可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議或涉及他人利害關(guān)系的登記，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行調(diào)查。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)存在違反法律法規(guī)規(guī)定的，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)超過(guò)規(guī)定期限的，以及法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記并書(shū)面告知申請(qǐng)人。對(duì)于存在權(quán)屬爭(zhēng)議的，如果當(dāng)事人以作為登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議。
五、不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享與查詢(xún)
條例明確由國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，并將各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)行國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的共享，并將不動(dòng)產(chǎn)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息實(shí)時(shí)互通共享。目前國(guó)土資源部已經(jīng)明確，力爭(zhēng)2015年底完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接。國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享，此舉措對(duì)于完善信用體系建設(shè)具有重要的作用。自2010年最高人民法院開(kāi)展執(zhí)行聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)建設(shè)以來(lái)，最高人民法院已經(jīng)先后與工商、銀行等系統(tǒng)，及個(gè)別的房屋、土地登記機(jī)構(gòu)實(shí)行了信息共享，為信用體系建設(shè)，減少法院系統(tǒng)執(zhí)行難發(fā)揮了重要的作用，此次不動(dòng)產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一及信息共享，將對(duì)信用體系建設(shè)發(fā)揮更大的作用。
按照物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人、厲害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。同時(shí)，在制定本條例之前，反腐的呼聲要求進(jìn)行按人查詢(xún)登記的方式，以將不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)。本次條例仍嚴(yán)格遵循物權(quán)法的規(guī)定，明確權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。而進(jìn)行查詢(xún)時(shí)，有關(guān)單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)說(shuō)明查詢(xún)的目的，不得將查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的。
